BİLANÇODAKİ TAŞINMAZLARI BİR DEFAYA MAHSUS DEĞERLEME İMKANI GELİYOR

Vergi Usul Kanunu’muza enflasyon muhasebesi uygulaması girdikten sonra, yeniden değerleme uygulamasına tamamen son verilmiştir. Ancak,  enflasyon muhasebesi uygulamasını gerektiren koşullar ortadan kaldığı için en son enflasyon muhasebesi düzeltmesi 2004 yılında yapılmıştır.

Bu tarihten itibaren enflasyon muhasebesini gerektiren yükseklikte enflasyon yaşanmamış olsa da, yıllık enflasyon ortalama % 10’un altına da düşmemiştir. Bu durum, temel amacı, taşınmaz ticareti olmayan şirketler için büyük sorunlar oluşturmaktadır. Bu sorunun iki boyutu ortaya çıkmaktadır. Birinci boyutu, satışlarda çıkan karın vergilendirilmesi sorunudur. Çoğunlukla yerine koymak için satılan taşınmazların, enflasyon nedeniyle ortaya çıkan fiyat farkları nedeniyle vergilendirilmesi, bir bakıma sermayenin vergilendirilmesi anlamına gelmektedir. Bu durum, yatırım yapmak isteyen şirketlerin önünde önemli bir engel teşkil etmektedir. İkinci boyut ise, kredi kuruluşları ve ihale birimlerinin sermaye yeterliliği konusundaki hassasiyetleridir. Enflasyon nedeniyle, taşınmazlar güncel değerlerinden gün geçtikçe uzaklaşmıştır. Bu durum, şirketlerin özkaynaklarının değerini nominal olarak düşürmektedir. Gerçek anlamda güçlü bir özkaynağa sahip olan şirketler, taşınmazların maliyet değeri ile değerlenmesi nedeniyle, nominal olarak güçsüz bir özkaynak yapısına sahip gibi görünmektedirler. Bu durum, bir çok şirketi, VUK’da yer almamasına rağmen, ticaret mahkemeleri kanalıyla varlık değerlemesi yoluna itmektedir.

Sözkonusu olumsuzlarının kaldırılması amacıyla, bir defaya mahsup olmak üzere, bilanço esasına göre defter tutan Kurumlar Vergisi ve Gelir Vergisi mükelleflerine taşınmazlarını yeniden değerleme imkanı getirilmektedir. Torba yasa ile VUK’na geçici madde eklenmekte ve maddeye ilişkin uygulama yetkisi Maliye Bakanlığı’na yetki verilmektedir.

Teklife göre, değerleme bir defaya mahsus olacak ve 30.09.2018 tarihine kadar tamamlanacak. Değerleme farkları özkaynak içerisinde bir fon hesabına (522 Yeniden Değerleme Değer Artışları) alınacaktır. Hesaplanan değer artışından mükellefler % 5 vergi ödeyeceklerdir. Vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar bir beyanname ile gelir ve kurumlar vergisi yönünde bağlı olunan vergi dairesine beyan edilip, aynı süre içerisinde ödenecektir. Ödenen vergi gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilemeyecektir.

Şirketler yeniden değerlenmiş değer üzerinden taşınmazlarına amortisman ayıracaklardır. Yeniden değerleme artış tutarları sermaye ilave edilebilecektir. Varlığın satılması durumunda, fon tutarı vergilendirilmeyecektir.

Uygulamaya bakıldığında, bir taraftan realize olmamış karlar üzerinden % 5’lik bir vergi alınmakta, diğer taraftan ise, yüksek amortismanla zamana yayılmış şekilde, artış tutarı üzerinden kurumlar vergisi mükellefleri için % 20 (bazı dönemler %22) vergi tasarrufu sağlanmaktadır. Şirketler açısından büyük oranda enflasyon karşısında yıpranan varlıkların binalar ve arsalar olduğu düşünülürse, binalarda vergi avantajından yararlanma satış olmadığı sürece 50 yıla kadar uzayacaktır. Ancak, satış olması durumunda, % 15’lik  (bazı dönemlerde % 17) bir vergi avantajı anında ortaya çıkmaktadır.

Karar Bağımsız Denetim Danışmanlık